Byggetilsyn og melde ulovlige tiltak

Tilsyn er kommunens kontroll av at byggetiltak gjennomføres slik de er godkjent, og i tråd med plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter.

I byggesaksbehandlingen legger kommunen i stor grad til grunn opplysningene som sendes inn i søknaden. Tilsyn er verktøyet kommunen bruker for å etterprøve at disse opplysningene stemmer i praksis, og at tiltakshaver og ansvarlige foretak oppfyller sine plikter etter plan- og bygningsloven.

Kommunen vurderer selv form og omfang av tilsynet. Gjennom tilsyn kan kommunen undersøke faktiske forhold, vurdere kvalitet og lovlighet, og kontrollere at krav til utførelse og dokumentasjon blir ivaretatt. Tilsyn kan gjennomføres underveis i byggeprosessen eller rette seg mot eksisterende bygg og arealer.

Tilsyn er ikke et enkeltvedtak og kan derfor ikke påklages. Dersom vi gjennomfører tilsyn på eiendommen din, vil du likevel få mulighet til å gi tilbakemelding.

Hvis tilsynet avdekker forhold som er i strid med regelverket, kan dette bli fulgt opp av kommunen.

Dersom du ønsker å lese mer om dette temaet, anbefaler vi å gå til Direktoratet for byggkvalitet sin nettside.

Formålet med tilsyn er å sikre at tiltak i kommunen gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven, forskrifter og gitte tillatelser. Tilsynet skal bidra til at de ansvarlige aktørene ivaretar sine oppgaver i henhold til ansvarsretten, og at krav til kvalitet, sikkerhet og dokumentasjon blir oppfylt.

Tilsyn er et sentralt virkemiddel for å oppnå lovens mål om forsvarlige og trygge byggverk, og har både en kontrollerende og en forebyggende funksjon. Gjennom å avdekke feil og mangler på et tidlig stadium, kan kommunen bidra til å forhindre byggefeil, redusere kostnader og sikre bedre sluttresultater.

Plan- og bygningsloven gir kommunen stor frihet til å velge hvordan tilsyn gjennomføres. Tilsynet tilpasses den enkelte sak ut fra behov, risikovurdering og omfang.

Vi kan bruke ulike typer tilsyn, avhengig av hva som skal kontrolleres:

· Revisjonstilsyn

· Dokumenttilsyn

· Kvalifikasjonstilsyn

· Byggeplasstilsyn

· Eiendomstilsyn

Vi kan føre tilsyn med tiltak og ansvarlige foretak på alle stadier i byggesaken, samt inntil fem år etter at ferdigattest er gitt, jamfør plan- og bygningsloven § 25-2 andre ledd. Etter at femårsperioden er utløpt, kan tilsyn fortsatt gjennomføres i eksisterende byggverk og arealer uavhengig av alder, jamfør § 25-4, men kun der det foreligger mistanke om bruk eller forhold som kan medføre fare eller vesentlig ulempe for personer, eiendom eller miljø, eller der kommunen skal vurdere pålegg etter §§ 31 - 6, 31 - 7 og 31 - 12.

Tilsyn gjennomføres som hovedregel med forhåndsvarsel. I enkelte tilfeller kan vi likevel gjennomføre uanmeldt tilsyn dersom saken tilsier at det er nødvendig. Uansett type tilsyn vil du alltid få en skriftlig rapport etter at tilsynet er gjennomført.

Kommunen skal utarbeide en strategi for tilsynsarbeid i samsvar med byggesaksforskriften ( SAK10 ) § 15 - 1. Strategien skal beskrive hvordan kommunen planlegger, prioriterer og gjennomfører tilsyn, herunder organisering, ressursbruk og oppfølging. Askøy kommune sin strategi for tilsyn og oppfølging av ulovligheter er utarbeidet i samsvar med de innholdskravene som følger av bestemmelsen.

Selv om det ikke er et lovpålagt krav å utarbeide en strategi for oppfølging av ulovligheter, har Askøy kommune valgt å inkludere dette området i samme dokument. Hensikten er å sikre at arbeidet med både tilsyn og ulovlighetsoppfølging skal planlegges, gjennomføres og følges opp på en enhetlig og forutsigbar måte gjennom én samlet strategi.

Strategien gir en overordnet ramme for kommunens arbeid på området, og skal bidra til tydelighet, likebehandling og effektivitet i oppfølgingen av plan- og bygningslovens bestemmelser.

Tilsynsstrategien skal revideres og oppdateres hvert 2. år.

Ulovlighetsoppfølging er kommunens arbeid med å følge opp tiltak som er utført i strid med plan- og bygningsloven, tilhørende forskrifter, gjeldende planer eller gitte tillatelser. Dette kan for eksempel være byggverk eller tiltak som er oppført uten nødvendig tillatelse, eller bruk av bygninger som ikke er i samsvar med tillatelsen.

Ulovlighetsoppfølging blir aktuelt når kommunen blir kjent med mulige brudd på regelverket, for eksempel gjennom bekymringsmeldinger fra innbyggere eller som følge av gjennomført tilsyn. Kommunen har plikt til å vurdere slike forhold, men kan velge å ikke følge opp saker som anses som bagatellmessige eller mindre alvorlige, jamfør plan- og bygningsloven § 32 - 1.

Målet med ulovlighetsoppfølging er i utgangspunktet å få tiltaket brakt i samsvar med regelverket. Kommunen vil som hovedregel først legge til rette for frivillig tilbakeføring eller omsøking av det ulovlige forholdet før eventuelle videre sanksjoner vurderes.

Dersom du ønsker å lese mer om dette temaet, anbefaler vi å gå til Direktoratet for byggkvalitet sin nettside.

Dersom du mistenker at et tiltak er i strid med gjeldende tillatelse, kommune- eller Dersom du mistenker at et tiltak er i strid med gjeldende tillatelse, kommune- eller reguleringsplan, eller plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, kan du melde fra til kommunen.

Når du melder fra, er det viktig å være klar over at opplysningene du sender inn som hovedregel blir gjort kjent for den saken gjelder. Det betyr at både innholdet i meldingen og navnet ditt kan bli delt med eier eller tiltakshaver. Alle henvendelser til kommunen journalføres i tråd med arkivregelverket, og opplysninger som navn og kontaktinformasjon blir da registrert og kan ikke endres i ettertid.

Dersom du ønsker å melde fra anonymt, må meldingen sendes inn via skjemaet nedenfor. Sender du meldingen på annen måte, kan navnet ditt bli registrert og videreformidlet. Det er derfor viktig at du er bevisst på hvilke opplysninger du oppgir.

Før du sender inn en melding, anbefaler vi at du tar kontakt med den som utfører tiltaket for å avklare om tiltaket er unntatt søknadsplikt, eller om det allerede er gitt nødvendig tillatelse. Mange forhold kan avklares og løses direkte uten at kommunen må involveres.

Du kan melde fra her:

Hvis du vurderer å sende inn en bekymringsmelding om et tiltak, kan det være lurt å først undersøke om tiltaket faktisk krever søknad.

På nettsidene til Direktoratet for byggkvalitet finner du veivisere som kan være til hjelp:

• Garasje, bod eller anneks: Bygg uten å søke - Direktoratet for byggkvalitet
• Tilbygg, terrasse eller veranda: Bygg uten å søke - Direktoratet for byggkvalitet
• Bruksendring: Veiviser for bruksendring - Direktoratet for byggkvalitet

Når kommunen mottar en bekymringsmelding, blir saken fordelt til byggesak og gjenstand for mottakskontroll. Dersom meldingen berører et annet fagområde i kommunen, blir saken videreformidlet til rette instans.

I mottakskontrollen vil meldingen bli gjennomgått, og den påføres en prioritet fra 1 til 4 basert på tiltakets alvorlighetsgrad. Det sendes deretter et foreløpig svarbrev til melderen innen 7 virkedager, hvor meldingens prioritet fremkommer, samt informasjon om forventet saksbehandling og fremdrift.

Vi har adgang til å ikke følge opp forhold som vurderes som bagatellmessige, jamfør plan- og bygningsloven §§ 25 - 1 andre ledd og 32 - 1 andre ledd. Dersom kommunen gjennom mottakskontroll beslutter at det ikke foreligger en ulovlighet, eller beslutter at saken gjelder mindre forhold som kommunen ikke følger opp, vil både den som har sendt bekymringsmeldingen og hjemmelshaver på den innmeldte eiendommen få brev om dette.

Det vises til «Hvordan prioriterer kommunen sakene sine?» nedenfor og punkt 3.3 i « Strategi for tilsyn og oppfølging av ulovligheter » for en nærmere beskrivelse av de ulike prioriteringsnivåene, samt hvilke saker som normalt ikke vil bli fulgt opp.

Kommunen deler ulovlighetssaker inn i prioritet 1 til 4, der prioritet 1 er høyeste prioritet og følges opp raskt, mens prioritet 4 har lavest prioritet.

Prioriteringssystemet gir kommunen handlingsrom til å vurdere hvilke saker som skal følges opp innenfor hvert nivå, med hensyn til forebygging, ressursbruk og effektiv saksbehandling. De mest kritiske forholdene får rask oppfølging, mens mindre alvorlige saker håndteres fortløpende innenfor tilgjengelige ressurser.

Tabellen under viser prioriteringslisten, tilleggsinformasjon og eksempler på saker innen hver kategori. Eksemplene er ikke uttømmende.

Kommunens tilsynsvirksomhet og oppfølging av ulovligheter er lovpålagte oppgaver, hjemlet i plan- og bygningsloven kapittel 25 og 32. Gjennom dette arbeidet skal kommunen påse at tiltak gjennomføres i samsvar med tillatelser og gjeldende regelverk, herunder plan- og bygningsloven, byggesaksforskriften (SAK10) og byggteknisk forskrift ( TEK17 ). Arbeidet skal også sikre at ansvarlige foretak har nødvendig kompetanse, og at overtredelser av loven blir fulgt opp når de avdekkes.

De viktigste bestemmelsene som omhandler kommunens tilsyn og ulovlighetsoppfølging i plan- og bygningsloven er:

· § 25 - 1: Kommunen skal føre tilsyn i slikt omfang at den kan avdekke regelbrudd. Det skal føres tilsyn ved allerede gitte pålegg og når kommunen blir oppmerksom på ulovligheter utover bagatellmessige forhold.

· § 25 - 2: Tilsyn kan føres når som helst i byggesaken og inntil fem år etter at ferdigattest er gitt.

· § 25 - 4: Kommunen kan føre tilsyn med eksisterende byggverk og arealer. Tilsyn i private hjem krever forhåndsvarsel.

· § 32 - 1: Kommunen har plikt til å følge opp overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dersom overtredelsen vurderes som bagatellmessig, kan kommunen velge å avstå fra å forfølge ulovligheten.