Bygge eller endre

Skal du bygge en garasje, bod eller annen bygning på eiendommen din? Finn ut om du må søke, eller om du kan tilpasse bygningen slik at du slipper å søke.

Fra og med 1. juli 2023, er det nye enklere regler for å bygge små helårsboliger. Disse mikrohusene må være egne, frittstående bygg på maks 30 kvadratmeter, ha kun én etasje uten kjeller, og være under 4,5 meter høye.

Vedlikehold

Du trenger ikke å søke dersom du må utføre nødvendig vedlikehold på bygninger og tekniske installasjoner i bygninger. Les mer om vedlikehold i lenken under.

Vesentlig endring eller reparasjon

Skal du utføre vesentlig endring endring eller reparasjon på en bygning eller teknisk installsjon vil det som regel kreve søknad og tillatelse. Sjekk ut veilederen for eksempler på søknadspliktige endringer og reprasjoner, og om det du ønsker å utføre er vil kreve søknad og tillatelse.

Klikk på lenken under for å få hjelp til å vurdere om arbeid på en eksisterende bygning er vedlikehold, vesentlig endring, vesentlig reparasjon eller hovedombygging. Du får også vite om arbeidene krever søknad og om kravene i byggteknisk forskrift ( TEK17 ) gjelder.

Ønsker du å utføre noen av tiltakene i listen under? 

• pergola
• fasadeebdring
• støttemur og forstøtningsmur
• solenergianlegg
• levegg
• intern kjørevei og biloppstillingsplass
• bruksendring og utleie
• badestamp og boblebad
• gjerde og innhenging mot veg
• svømmebasseng

Sjekk ut veilederen for å se om du må søke oss om tillatelse før du går igang. 

Har du fått pålegg om eller tillatelse til å koble ut/sanere slamavskiller? Da trenger ikke søke om tillatelse hos byggesak. 

Du må imidlertid huske på å sende en ferdigmelding til enhet for Vann og avløp når du har utført saneringen/utkoplingen. 

Har du satt opp en garasje, tilbygg eller annen bygning som er unntatt søknadsplikt, må du gi beskjed til oss. Vi trenger opplysningene for å oppdatere vårt digitale kart og registrere det du har bygget i matrikkelen ( offentlig register for bygninger ).

Du gir oss beskjed ved å fylle ut og sende inn skjema "Melding om bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt". Dersom du har koblet ut eller sanert slamavskiller trenger du ikke å fylle ut skjemaet.

Du må sende skjemaet senest 4 uker etter du har ferdigstilt byggeprosjektet.

Før du setter i gang bør du bestemme deg for hvor omfattende byggeprosjektet ditt skal være. Har du et mindre byggeprosjekt kan du ofte både bygge og søke selv, mens større byggeprosjekter krever at du må bruke fagpersoner i hele søknads- og byggeprosessen.

Sitter du fast i søkeprosessen? Er det du ønsker å bygge særlig komplekst? Da kan du bestille en forhåndskonferanse  eller en skriftlig forhåndsvurdering hos oss.

Skriftlig forhåndsvurdering

Du kan bestille en skriftlig forhåndsvurdering dersom du har konkrete spørsmål om byggeprosjektet ditt og der vi vil måtte gjøre en vurdering av byggeprosjektet ditt. 

Ekspempler på tema i en skriftlig forhåndsvurdering vil kunne være om garasjen du planlegger å bygge er unntatt søknadsplikt eller om ditt byggeprosjekt krever dispensasjoner  Vi vil også kunne gi deg informasjon om hvilke regler som gjelder for ditt prosjekt, og eventuelle utfordringer vi ser knyttet til prosjektet. Vi bestreber oss på å gi en skriftlig forhåndsvurdering i løpet av ti virkedager. 

En skriftlig forhåndsvurdering er en gebyrbelagt tjeneste. Faktura vil bli sendt ut etter du har mottatt forhåndsvurderingen. 

Skjema for bestilling av skriftlig forhåndsvurdering 

Forhåndskonferanse

En forhåndskonferanse er et møte med byggesak. Her kan du legge frem byggeprosjektet ditt. For at du skal ha utbytte av en forhåndskonferanse er det viktig at du gir oss god informasjon om det du ønsker tilbakemelding på. Du kan sende inn bilder, tegninger og gode beskrivelser av det du vil bygge.

I møtet vil orientere om innholdet i kommunale planer og andre bestemmelser og krav som er relevante for byggeprosjektet ditt.  Vi setter av èn time til møtet, og som utgangspunkt vil to byggesaksbehandlere delta. Etter møtet vil du få tilsendt et referat.

Forhåndskonferanse er en gebyrbelagt tjeneste. Faktura vil bli sendt ut etter møtet.

Du har krav på at forhåndskonferansen avholdes innen 14 dager fra vi har mottatt de opplysninger vi trenger for å forberede møtet.

For å finne ut hva som er tillatt på eiendommen din, må du sette deg inn i regler, planer og bestemmelser som gjelder for din eiendom. Selv om du kun har et lite byggeprosjekt, kan det ha store konsekvenser for omgivelsene.

Slå opp eiendommen i kartet og finn planen og bestemmelsen som gjelder for eiendommen din. 

Til kartet

Alle regulerte eiendommer har regler på hvor mye du kan bygge på eiendommen. Du må derfor sette deg godt inn i reguleringsbestemmelsene som gjelder eiendommen din. I tillegg må du finne den beregningsmåten som gjelder eiendommen din, og regne ut hva du har plass til å bygge.

Dersom det du ønsker å bygge er i strid med lov, eller planen for eiendommen din, må du søke om dispensasjon. Det er derfor viktig at du setter deg godt inn i regler og planen som gjelder for eiendommen din og det prosjektet du ønsker å bygge.

Typiske eksempler på tilfeller som vil kunne kreve dispensasjon er:

• Bygge bolig nærmere enn 4 m fra nabogrense, jamfør plan- og bygningsloven § 29-4.
• Bygge høyere enn 8 og 9 meter, jamfør plan- og bygningsloven § 29-4, eller eventuell maksimum tillatt byggehøyde som er betsemt i plan.
• Bygge mer og tettere enn det som er tillatt i gjeldende plan ( overskride tillatt utnyttelsesgrad ). Det er kanskje lov å bygge på 25 % av tomten mens du ønsker å bygge på 35 %.
• Avvike fra tillatt bygningsutforming, for eksempel takform, takvinkel eller type bebyggelse.
• Bygge i strid med byggegrense mot veg i gjeldende plan. Der det ikke er byggegrense mot veg i planen gjelder veglovens avstandsbestemmelser. Vanlige grenser er 15 meter fra midten av kommunal veg og inntil 50 meter fra midten av riksveg og fylkesveg. 
• Avvike fra formål/tillatt arealbruk som er fastsatt i plan. Planen sier foreksempel landbruk, mens du ønsker å bygge bolig.
• Fravike eventuelt plankrav ( krav om at det må utarbeides en regulerings-/bebyggelsesplan før du kan bygge ).
• Du vil bygge nærmere sjø enn det som er tillatt etter plan- og bygningsloven § 1-8, eller byggegrenser som er fastsatt i plan for eiendommen.

Hvis du ønsker å bygge noe som ikke er i tråd med planer, bestemmelser eller andre regler som gjelder for eiendommen din, må du søke om dispensasjon. Vi må da vurdere om vi kan gjøre et unntak fra den planen eller bestemmelsen som hindrer deg i å bygge slik du ønsker.

Når du søker om dispensasjon, må du vise til hvilken bestemmelse du søker unntak fra og begrunne hvorfor du likevel bør få bygge slik du ønsker. Du må begrunne hvordan det du vil bygge ikke tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen du søker om unntak fra, og at fordelene med at du får bygge er større enn ulempene.

Vi kan vanligvis ikke legge vekt på personlige forhold når vi vurderer dispensasjonen din. Vi kan derfor ikke legge vekt på at du har lyst på større plass på grunn av familieforøkning. Fordelene må knytte seg til eiendommen og området rundt.

Du kan søke om dispensasjon i et eget følgebrev som du legger ved byggesøknaden.

Trenger du kun å søke dispensasjon? Eller ønsker du å avklare om du får dispensasjon før du søker tillatelse til selve byggetiltaket? Da kan du benytte deg av vårt søkndsskjema. 

Når du skal søke trenger du tegninger som viser hvor på eiendommen du vil bygge, og hvordan bygningen din skal se ut. Du må lage tegninger som gjør det enkelt å forstå hvordan bygningen din skal se ut. Tegningene må være i målestokk og målsatte.

Klikk inn på lenken under og les mer til hvilke krav som stilles til tegninger og se eksempler tegninger og situasjonskart.

Du må fortelle naboene om byggeplanene dine. Du kan nabovarsle naboer ved å sende nabovarsel digitalt eller på papir. 

Du kan sende byggesøknad etter at fristen for nabovarsel er utløpt eller alle naboene har samtykket til byggeplanene dine.

Du kan sende søknaden digitalt eller på papir. Pass på at søknaden er komplett når du sender den til kommunen, så sparer du masse ekstraarbeid! 

Vi kan ikke behandle søknaden din før vi har mottatt alle dokumentene vi trenger for å ta stilling til søknaden.

Søk via eByggesøk

Vi anbefaler at du bruker eByggesøk når du sender inn din byggesøknad. eByggesøk er en digital søknadsløsning som gjør søknadsprosessen raskere og enklere. Løsningen hjelper deg med både utfylling og innsending av den digitale byggesøknaden - fra nabovarsel til ferdigattest. Det vil bli raskere behandlingstid, mindre feilretting og søknaden er komplett når den leveres.

Til digital søknadsløsning eByggesøk.

Byggesøknader har tre behandlingsfrister, 3, 12 og 16 uker. Det er søknadens omfang som avgjør hva saksbehandlingstiden er.

Søknader som behandles innenfor 3 ukers fristen:

• søknad om igangsettingstillatelse
• søknad om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest
• søknad om tillatelse i ett- trinn der tiltaket er i tråd med regelverk og plan for eiendommen

Søknader som behandles innenfor 12 ukers fristen:

• søknad om rammetillatelse
• søknader der det søkes om fravik fra teknisk forskrift ( TEK17 )
• søknader der naboer har levert inn merknad til søknaden
• søknad om dispensasjon som ikke krever uttale eller tillatelse fra andre myndigheter

Søknader som behandles innenfor 16 ukers fristen:

• søknad om dispensasjon som vi må sende på uttale til andre myndigheter

Saksbehandlingsfristen løper fra den dato vi mottar en fullstendig byggesøknad, det vil si en søknad som inneholder all dokumentasjon som er nødvendig for at vi kan ta stilling til søknaden. Dersom vi må be om mer dokumentasjon fra deg fordi søknaden ikke er fullstendig, inngår ikke dette i saksbehandlingstiden.

Får du en byggetillatelse er den gyldig i 3 år og kun for det prosjektet du har fått godkjent. Starter du ikke innen denne perioden, utløper tillatelsen.

Det er viktig å være forberedt og informert gjennom hele byggeprosessen. Oppdager du ukjente forhold som kulturminner på eiendommen etter å ha fått tillatelse, må byggearbeidet stoppes umiddelbart for å avklare situasjonen.

Får du avslag på søknaden, må du sette deg inn i avslaget og finne ut hvorfor du har fått et avslag. Du kan enten justere prosjektet, nabovarsle og søke på nytt, eller klage på avslaget. Fristen for å klage er 3 uker etter at du har mottatt avslaget.

Når du har bygget ferdig må du søke om ferdigattest. Du kan ikke ta i bruk det du har bygget før du har fått ferdigattest. 

Du kan søke om midlertidig brukstillatelse

Så lenge det kun gjenstår mindre arbeider og det ikke er farlig å ta bygningen i bruk, kan du også søke om midlertidig brukstillatelse. I tillatelsen skal det fremgå hvilke arbeider som gjenstår og du får en frist for å ferdigstille dem. En midlertidig brukstillatelse gjør at du kan ta i bruk bygningen før du har mottatt ferdigattest.