Boligverdi eller takst?

Kommunestyret har vedtatt å benytte boligverdiene fra Skatteetaten som grunnlag for beregning av eiendomsskatten for boliger. Dersom eiendommen ikke er en boligeiendom eller er en boligeiendom som mangler boligverdi (gjelder stort sett nye boliger og andre spesielle tilfeller som våningshus og andre atypiske boliger) må den takseres av kommunen. Alle næringseiendommer, fritidseiendommer og andre typer eiendommer må derfor takseres. Nedenfor er det beskrevet hvordan de to ordningene fungerer.

 

Boligverdi

Dersom eiendommen har en godkjent boligverdi fra Skatteetaten, skal eiendommen ikke takseres. Da har kommunen allerede en verdivurdering av eiendommen. Skatteetaten tar utgangspunkt i prisstatistikk fra Statistisk sentralbyrå (SSB) for omsatte boliger og finner frem til kvadratmeterpriser avhengig av boligens geografiske beliggenhet, alder, størrelse og type. Dersom du mener boligverdien på din eiendom er feil, må du klage på formuesverdien til Skatteetaten.

Formuesverdien (tidligere kalt likningsverdien) er et beløp som brukes av skattemyndighetene til å fastsette din formue. Fra boligverdien beregnes de ulike formuesverdiene basert på om din eiendom er din primær- eller sekundærbolig. Her gir Skatteetaten en formuesverdi for primærboliger lik 25 % av boligverdien. For sekundærboliger er samme faktor 80 % (2016) og 90 % (2017 og 2018). Formuesverdien brukes ikke direkte for beregning av eiendomsskatt, men er basert på det samme utgangspunktet: Boligverdien. Det er likevel formuesverdien du må påklage dersom du mener at boligverdien som kommunen har lagt til grunn for beregning av eiendomsskatt, er feil.

Formuesverdien på bolig står oppført i skattemeldingen din (tidligere kalt selvangivelse). Det er verdien for 2016 som benyttes for beregning av eiendomsskatt i 2018. Formuesverdien står under punkt 2. 8./4 .3. og i den oppdaterte skattemeldingen står også boligverdien med bakgrunnsinformasjon (størrelse og type) oppført. Formuesverdien kan være delt på flere eiere av boligen. Det er det samlede beløpet som må benyttes til å beregne eiendomsskatten.

 

Takst

Det er utformet et sentralt dokument av Eiendomsskattenemnda. Dette dokumentet inneholder rammeverket og retningslinjene for takseringen. Arbeidet er dessuten bundet av kommunens reglement for eiendomsskattenemnder. Sjablongverdiene i dokumentet er valgt på bakgrunn av analyse av omsetningsverdiene fra ulike kilder for de siste årene (2014-2016). Fra dette er det satt kvadratmeterpriser og videre sjablongverdier som framgår av dokumentet.

 

Kalkulator

Etter at eiendommen har fått en verdi enten fra Skatteetaten eller fra kommunal takst, beregnes eiendomsskatten etter flere forhold, deriblant bunnfradrag og skattesats. Nedenfor kan du beregne hvor mye du vil få i eiendomsskatt dersom du har enten formuesverdien (likningsverdien) på boligen eller takst (estimert salgsverdi). Det er alltid beløpet på skatteseddelen din som er gjeldende skatt du skal betale. Kalkulatoren nedenfor er i så måte kun for å gi en idé om hvilket skattetrykk du som eier kan få i fremtiden.

 

Beregning av eiendomsskatt privatbolig

Primærbolig/eiendom *

Beregnet eiendomsskatt
Boligens likningsverdi kr
Boligens markedsverdi/takst kr

Sekundærbolig/eiendom:

Beregnet eiendomsskatt
Boligens likningsverdi kr
Boligens markedsverdi/takst kr

Velg antall boenheter:

"(*) Hvis du eier en bolig med flere boenheter på samme gårds- og bruksnummer (ikke seksjonert ut) vil dette få betydning for beregningen av eiendomsskatten.
Hvis du har flere boenheter på samme gårds/bruksnummer må du velge korrekt antall boenheter så estimeres korrekt eiendomsskatt."

For enkelte kan beregningen gjort av kalkulatoren gi en høyere verdi ved bruk av takst enn ved bruk av likningsverdi. Dette skyldes at det ved bruk av likningsverdien/boligverdien er en lovpålagt reduksjon på 20 prosent (Eiendomsskatteloven § 8 C-1 punkt 2). Det er ingen slik lovpålagt reduksjon ved bruk av kommunal takst. Det er imidlertid andre forhold som kan gjøre at en eventuell kommunal takst vil bli satt lavere enn en vanlig verditakst ville gitt.

Næringseiendom og andre typer eiendom

I eiendomsskatteloven skilles næringseiendommer i to kategorier: verk og bruk, og annen næringseiendom. Disse eiendommene gis ikke bunnfradrag. De har heller ikke boligverdi fra Skatteetaten og må derfor takseres. Beløpet en kan skrive inn nedenfor må altså være antatt markedsverdi eller takst.

Beregnet eiendomsskatt
Næringseiendom kr
Verk og bruk kr

Kombinasjonsbygg

Dersom eiendommen brukes til både bolig- og næringsformål må det opprettes to avtaler da beregningen for de ulike delene av eiendommen er ulik. For å benytte kalkulatoren til dette må du sette en andelspris til hver av delene for bygget og bruke den riktige kalkulatoren til hver andel. Kombinasjonsbygg blir i så måte håndtert som to skatteobjekter.

 

Kombinasjonsbygg

Dersom eiendommen brukes til både bolig- og næringsformål må det opprettes to avtaler da beregningen for de ulike delene av eiendommen er ulik. For å benytte kalkulatoren til dette må du sette en andelspris til hver av delene for bygget og bruke den riktige kalkulatoren til hver andel. Kombinasjonsbygg blir i så måte håndtert som to skatteobjekter.

 

Beregning

For eiendommer med boligverdi fra Skatteetaten beregnes den årlige eiendomsskatten på følgende måte (her med en bolig verdt 3,5 millioner kroner uten hybel/utleieenhet):

 

 

Eksempel
Boligverdi fra Skatteetaten kr. 3 500 000
20 % reduksjon kr. 700 000
Bunnfradrag kr. 400 000
Skattegrunnlag kr. 2 400 000
Eiendomsskatt (2 promille av skattegrunnlaget) kr. 4 800

 

For eiendommer med kommunal takst beregnes den årlige eiendomsskatten på følgende måte (legg merke til at reduksjonen her ikke er en del av regnestykket):

Eksempel
Vedtatt takstverdi kr. 3 000 000
Bunnfradrag - kr. 400 000
Skattegrunnlag kr. 2 600 000
Eiendomsskatt (2 promille av skattegrunnlaget) kr. 5 200

 

Bolig- og næringseiendommer kan også ha forskjellig skattesats. For 2018 har kommunestyret vedtatt at alle eiendommer skal ha den samme skattesatsen på 2 promille.

 

Spesielt om LNF-områder, konsesjonspliktige eiendommer og verneverdige bygg

Eiendomsskattenemndas vedtatte retningslinjer skriver om slike eiendommer følgende:

  • Bebygde boligeiendommer i LNF-område som er større enn 100 dekar eller har mer enn 25 dekar dyrket mark samt ubebygde eiendommer i LNF-område betraktes som konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Konsesjonspliktige landbrukseiendommer med tilhørende takstberettiget bygningsmasse gis en reduksjon av ytre faktor på 0,2.
  • For festeeiendommer i LNF-områder benyttes samme retningslinjer for vurdering av tilhørende tomt som for boligdelen på gårdsbruk. For festeeiendommer og punktfeste benyttes 1 dekar tomt per bygning både i LNF og regulerte områder, om tomten ikke er mindre. Da benyttes faktisk areal.
  • Boliger på landbrukseiendommer takseres. Konsesjonspliktige landbrukseiendommer med to eller flere boligbygg med tilhørende bygningsmasse gis en reduksjon av ytre faktor på 0,15.

Kommunestyret har vedtatt at eiendommer som har bygninger med "historisk verdi" kan søke om fritak etter eiendomsskatteloven § 7 bokstav b. Nærmere bestemmelser om dette fritaket er ikke gjort.

 

Omtaksering

Hvis det skjer endringer ved eiendommen kan det være aktuelt med en ny taksering for å finne korrekt verdivurdering av eiendommen. Ved ødeleggelse av hele eller deler av eiendommen (ved brann eller lignende) skal det foretas en ny vurdering av eiendommen og skatten justeres deretter. Også ved deling, ny oppmåling eller bygningsmessige endringer er det naturlig med omtaksering.