Rammer og retningslinjer for taksering i henhold til lov om eiendomsskatt

Rammer og retningslinjer er vedtatt i Eiendomsskattenemnd den 23.03.2017. Sak PS 14/17. Revidert i henhold til kommunestyrets vedtak 14.2.2017 og 1.2.2018.

1. ORIENTERING


Askøy kommune har vedtatt innføring av eiendomsskatt for alle faste eiendommer i hele kommunen. De nye takstene skal gi grunnlag for utskriving av eiendomsskatt. 

Dette dokumentet er resultatet av en prosess der Eiendomsskattenemnd og eiendomsskattekontoret har drøftet og tatt stilling til rammer og retningslinjer for taksering i kommunen. Eiendomsskattenemnd har så fastsatt rammer og retningslinjer.

Eiendomsskatten skal regnes ut etter verdien som eiendommen blir satt til etter reglene i eiendomsskatteloven §§ 8 A-2 til 8 A-4, med mindre eiendommen kan verdsettes etter eiendomsskatteloven § 8 C (bruk av formuesgrunnlag fra Skatteetaten).

§ 8 A-2 pkt. 1 sier:

"Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt salg."

 

2. HVA DOKUMENTET OMFATTER


2.1. Takseringsmetode

Valg av takseringsmetode er et viktig valg som påvirker likebehandlingen, totalkostnadene i prosjektet og kostnadene i forbindelse med daglig drift i etterkant av prosjektet.

 

2.2. Ytre rammebetingelser

Det foreligger tre sett rammebetingelser som Eiendomsskattenemnd og Klagenemnda for eiendomsskatt må forholde seg til. Disse er:

  • De juridiske rammene som foreligger for takseringsarbeidet.
  • De politiske rammene som kommunestyret trekker opp, herunder vedtektene.
  • De muligheter og betingelser teknologien gir.

 

2.3. Overordnede rammer satt av Eiendomsskattenemnd

Gjennom dette dokumentet trekker Eiendomsskattenemnd opp rammer som befaringsmennene skal holde seg innenfor under befaring og arbeidet med takseringen. Slike rammer er:

  • Gruppering av eiendommer.
  • Sjablongverdier for eiendomsgrupper.
  • Verdiforskjeller i ulike deler av kommunen.
  • Retningslinjer for bruk av indre faktor (forhold på eiendommen), ytre faktor (forhold rundt eiendommen) og kommentarer ved befaring av eiendommen.
    • Dokumentet trekker opp retningslinjer for vurdering av den enkelte eiendom ved hjelp av indre og ytre faktor, samt forhold observert ved befaring.
  • Rammer for kommunikasjon med eiere/festere av eiendommene.
    • Dokumentet tar stilling til hovedopplegg for kommunikasjon med eiere/festere og andre interesser i kommunen.

 

2.4. Kvalitetssikring

En viktig del av arbeidet er å hindre systemfeil eller enkeltfeil i takseringsarbeidet. Gjennom dette dokumentet tar en stilling til opplegg for kvalitetssikring av arbeidet.

 

2.5. Praktisk behandling av takstforslag i Eiendomsskattenemnd

Dokumentet skisserer opplegg for behandling av forslag til enkeltsaker i Eiendomsskattenemnd.

 

2.6. Behandling av klager på takst

Kommunen vil motta klager på takst der klager peker på feil i takseringsgrunnlaget eller der klager er uenig i vurderingene som er gjort. Dokumentet skisserer rammer og praktisk opplegg for håndtering av feil og behandling av klager på takst, jf. skattetakstvedtekter for Askøy kommune kapittel 5.

 

2.7. Framdrift og milepæler

Dokumentet viser viktige milepæler i arbeidet (se punkt 12).

 

3. YTRE RAMMEBETINGSELSER


3.1. Juridiske rammer

Lovverket, uttalelser fra Finansdepartementet og andre juridiske miljøer og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. Området er komplekst da loven av 1975 bare delvis er iverksatt. Fra 2013 foreligger en hel del endringer i eiendomsskatteloven grunnet nye regler samt en lovteknisk revisjon. Juridiske problemstillinger som spesielt er vurdert i forbindelse med dette dokumentet er:

  • Fritak fra eiendomsskatt

 

 3.1.1. Festeeiendommer og punktfester

Gjennom rettsavgjørelser og forvaltningspraksis er det avklart at festeeiendommer og punktfeste skal takseres som ordinære selvstendige eiendommer sammen med bygningene så fremt det foreligger festekontrakter som er langsiktige eller som kan fornyes. I praksis gjelder det alle festeeiendommer for boliger og fritid. For festeeiendommer i LNF-områder benyttes samme retningslinjer for vurdering av tilhørende tomt som for boligdelen på gardsbruk. For festeeiendommer og punktfeste benyttes 1 daa tomt per bygning både i LNF og regulerte områder, om tomten ikke er mindre. Da benyttes faktisk areal.

 

 3.1.2. Taksering av eiendommer eid i sameie

Sivilombudsmannen har i en uttalelse til Sel kommune den 20.10.2011 sagt at:

«Sameiere kan etter dette ikke kreve særskilt taksering av hver sin andel. Kommunen har også anledning til å sende eiendomsskattekravet til en representant for eiendommen, og så må sameierne seg i mellom dele skattekravet slik som de ønsker. Dette forutsetter at kommunen i taksten synliggjør verdivurderingen av hver enkelt boenhet der det er flere boenheter på eiendommen.»

Sivilombudsmannen viser samtidig til Finansdepartementets uttalelse 24. oktober 2005 (UFIN-2005-19a)/(UTV-2005-1247) som gjaldt eierseksjoner.

Til Sivilombudsmannens uttalelse må presiseres at det kun er på eiendommer med to eller flere godkjente boenheter at det kan kreves synliggjort verdivurdering av den enkelte enhet. Som eksempel opplyses at fritidseiendommer er å anse kun som en boenhet, uansett hjemler eller private eieravtaler og om det på eiendommen er hytte/anneks i tillegg til hovedhytten.

 

3.2. Politiske rammer

Kommunestyrets rammevedtak påvirker takseringsarbeidet og gjelder:

 

3.2.1. Skatteområde

Kommunestyret har vedtatt å innføre eiendomsskatt i hele kommunen. Alle eiendommer eller deler av eiendommer skal takseres med unntak av eiendommer som får fritak fra eiendomsskatt i henhold til eiendomsskatteloven § 5. I henhold til Eiendomsskattevedtektene vedtatt i Kommunestyret 15.12.16, sak 160/16 bestemmer rådmannen om eiendommer som er fritatt etter § 7 skal takseres (jf. § 2-2).

 

 3.2.2. Vedtekter

Askøy kommune har fastsatt vedtektene som trekker opp rammer for arbeidet knyttet til alminnelig taksering og forvaltning av lov om eiendomsskatt.

 

3.2.3. Tidsrammer

Skatteliste og utsendelse av skatteseddel skal skje før 1.mars hvert år.

 

3.2.4. Fritak etter § 7 i eiendomsskatteloven

Kommunestyret skal ved de årlige budsjettbehandlingene ta stilling til om eiendomsgrupper som er beskrevet i § 7 i eiendomsskatteloven skal ha fritak fra eiendomsskatt. Slike vedtak skal i etterkant følges opp med liste over enkelteiendommer som skal ha fritak etter § 5 og § 7 i eiendomsskatteloven. Eiendomsskattenemnd kan be administrasjonen om å få disse listene framlagt for nemnda før listene behandles formelt i kommunestyret. Da kommunestyret hvert år skal ta stilling til hvilke deler av § 7 som skal gjelde for skatteåret, grupperes aktuelle eiendommer slik:

  • § 7a gruppert i fylkeskommunale anlegg, private barnehager, idrettsanlegg, anlegg tilhørende ideelle lag og organisasjoner, samfunnshus og bedehus.
  • § 7b gruppert i fredete bygninger, jf. oversikt fra fylkeskonservatoren.

 

3.2.5. Bunnfradrag

Kommunestyret avgjør om det skal innføres bunnfradrag for selvstendige boenheter. Kommunestyret tar hvert år stilling til bruk av bunnfradrag ved beregning av eiendomsskatt. Bunnfradraget påvirker ikke takseringsarbeidet. Administrasjonen må sørge for at det til enhver tid foreligger oversikt over selvstendige boenheter i kommunen som kan få bunnfradrag.

 

3.2.6. Skattesats

Kommunestyret tar hvert år stilling til skattesats for eiendomsskatt.

 

3.3. Teknologiske rammer

Kommunen benytter KOMTEKs eiendomsskattemodul for behandling av eiendomsavgiftene med egen modul for eiendomsskatt som igjen tar utgangspunkt i matrikkelen.

 

4. TAKSERINGSMETODE


Kommunen har valgt å bruke en metode der taksten bygger på

  • fakta om eiendommen.
  • vurderinger av eiendommen.
  • verk og bruk takseres etter særskilte regler, jf. Eiendomsskattelovens § 8 A-2.

 

4.1. Fakta om eiendommen

Fakta om eiendommen er:

  • Eierforhold (type eiendom, eiendomsidentifikasjon, eier evt. eierrepresentant).
  • Tomtestørrelse, kvadratmeter.
  • Faste installasjoner (identifiserer installasjoner som skal tas med i taksten).
  • Bygningstyper og bygningsstørrelser med arealtall for hver etasje.

Faktaopplysninger om tomt og bygninger hentes fra matrikkelen som er et offisielt register over eiendommer i kommunen. Registreringer i matrikkelen skjer i henhold til registreringsinstruksen utgitt av Statens Kartverk og det er de som holder kurs og bestemmer hvem som får adgang til å foreta slik registrering.

Fordi det i kommunen både innenfor og utenfor regulerte strøk finnes bolig- og fritidseiendommer uten oppmålt tomt, benyttes de samme retningslinjene for vurdering av tilhørende tomt som for boligdelen på gardsbruk.

Ved arealberegning av bygninger, tas utgangspunkt i bruksareal (BRA) som utgjør arealet innenfor bygningens yttervegger. Dette må ikke forveksles med P-areal (Primærareal) som er det samme som boarealet (BOA) og er noe mindre enn BRA. Det må heller ikke forveksles med BTA som er bruttoareal eller utvendig mål.

Det må være minst 1,90 m i takhøyde for å være måleverdig. Ved skråtak må det være minst 60 cm bredde med takhøyde minst 1,90 m, i tillegg måles i så fall 60 cm ut fra hver side. Se punkt. 13 vedlegg.

Areal måles for hver etasje:

  • Hovedetasje(r)
  • Underetasje
  • Kjelleretasje
  • Loftsetasje

Dette er grupperinger som benyttes i matrikkelen.

 

4.2. Vurdering av eiendommen

Eiendommen vurderes gjennom generelle vurderinger som trekkes opp i dette dokumentet og spesielle vurderinger som gjøres ved selve befaringen av eiendommen.

 

4.2.1. Generelle vurderinger

  • Hva er hensiktsmessig gruppering av eiendommen i skattesonen?
  • Hvilke sjablongverdier velges for eiendomsgruppene? Arealstørrelser på tomt og bygninger fordelt på etasjer og valgte sjablongverdier for eiendommene.
  • Hvilke sonevise forskjeller på verdinivået velger en for eiendomsgruppene? Valgt sonefaktor korrigerer sjablongtaksten for eiendommen.

 

4.2.2. Spesielle vurderinger

Gjennom befaringen vurderer den som utfører dette om det er:

  • Lokale forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten (ytre faktor).
  • Forhold på eiendommen som medfører korreksjon av taksten (indre faktor).
  • Vurderingene ved befaring skal følge rammer og retningslinjer som Eiendomsskattenemnd trekker opp.

 

4.3. Generelt

Følgende gjelder alle typer eiendommer.

 

4.3.1. - Tabell over sjablongverdier for bruksareal på bygning.

Tomter og bygninger Pris per kvadratmeter
Enebolig og tomannsbolig 20.000
Enebolig med sokkelleilighet (112) 20.000
Rekkehus - kjedehus - andre småhus 23.000
Terrassehus - blokker (leiligheter) 26.000
Boliggarasjer - uthus - naust og uisolerte vinterhager 2.500
Carport 0
Bebygd boligtomt 400

Bygg under 15 kvadratmeter vil normalt sett ikke få takst.

4.3.2. Etasjefaktor

Etasjer Etasjefaktor
Hovedetasje 1 1
Hovedetasje øvrig 0.8
Loft 0.3
Underetasje 0.6
Underetasje med sokkelleilighet 0.8
Kjeller 0.3

Unntak:

  • Garasjer, uthus, naust og anneks har etasjefaktor 1,0 uansett etasjetype.
  • Leiligheter, alle hovedetasjer har etasjefaktor 1,0.

 

4.3.3. Indre faktor (IF)

Inder faktor benyttes for å korrigere sjablongtaksten ut fra forhold på eiendommen. Funksjonalitet, standard og kvalitet kan variere fra eiendom til eiendom. En tar utgangspunkt i tabellen under. Den er kun veiledende, og hver eiendom vil bli vurdert individuelt.

Tilstandsgruppe IF - Kommentarer, krav

Tilstandsgruppe IF Kommentarer, krav
B1 1,0 - 1,2 Bygg fra 1997, god standard, godt vedlikeholdt, ofte renovert de siste år.
B2 0,7 - 0,95 Bygg fra 1967 til 1997, bra standard, ok vedlikehold, og ikke renovert de siste 5 til 10 år.
B3 0,5 - 0,65 Eldre bygg, byggeår før 1967, helårsbolig, og ok vedlikehold
B4 0,3 - 0,45 Eldre bygg, renoveringsobjekt, manglende vedlikehold ift. dagens krav og standard, knapt beboelig
B5 0,0 - 0,25 Eldre bygg, tenderer mot rivningsobjekt, ubeboelig ift. dagens krav og standard.

Generell standard og kvalitet vil innvirke på indre faktor. For renoveringsobjekter vil indre faktor 0,3 være utgangspunktet. Rivingsobjekter kan vurderes ned til 0,0.

Er bygningsmassen på eiendommen av sterkt varierende standard, vekter man indre faktor for å finne felles indre faktor.

IF kan i tillegg benyttes til å vurdere utnyttelsesgrad, opparbeidelse av tomtegrunn.

 

4.3.4. Ytre faktor (YF)

Ytre faktor benyttes for å korrigere sjablongtaksten ut fra forhold rundt eiendommen. En generell korrigering av ytre faktor på dette grunnlaget er benyttet for enkelte eiendommer i Askøy kommune.

YF kan benyttes til å vurdere:

  • Atkomst, tilgjengelighet =  faktor -0,1.
  • Spesiell utsikt, gode solforhold =  faktor +0,05.
  • Forurensing (lyd, luft, grunn) =  faktor -0,05.
  • Tomt mot sjø (førstelinje) =  faktor +0,1.

 

4.3.5. Sonefaktor Bolig (SF)

Sone 1 Sør =  faktor 1,0;

sone 2 Midt = faktor 0,9 og

sone 3 Nord = faktor 0,8.

Sonefaktorkart

Se kart 

 

4.3.6. Sonefaktor Næring og Verk og bruk (SF)

Sonefaktor benyttes ikke for næringseiendommer. For å kunne ivareta forhold knyttet til bygningsmassens beliggenhet benyttes YF.

 

4.4. Håndtering av fakta, vurderinger og informasjon om den enkelte eiendom

Kommunen benytter fagsystem for håndtering av eiendomsskattefaglig informasjon (KOMTEK – modul for eiendomsskatt). Systemet skal håndtere alle aktiviteter og beslutninger som skjer i hele den komplekse takseringsprosessen.

 

5. EIENDOMSSKATTENEMNDS HOVEDRAMMER FOR TAKSERING


5.1. Hovedretningslinjer

Vurdering av eiendommer er vanskelig. Eiendomsskattenemnd ber om at fem viktige retningslinjer legges til grunn ved befaringene:

  • Vær prinsipiell (likebehandling). Rammedokumentet trekker opp prinsipper som en må være tro mot i forslag til enkeltsaker.
  • Aksepter grovkornethet. Befaringen vil være en utvendig befaring som gir grovkornete vurderinger.
  • Vær varsom. Utvendig befaring gir oss et grovkornet beslutningsgrunnlag som kan gi usikkerhet. Tvil bør komme eiendomsbesitter til gode.
  • Samordne medarbeiderne. Den eller de som engasjeres til å foreta befaringene må være samstemte og sørge for løpende samordning og kvalitetssikring av forslagene som skal legges fram for Eiendomsskattenemnd.
  • Kontakt med eier/fester. Det er viktig at en gir seg til kjenne før selve befaringen starter på eiendommen. Ringe på/banke på og legitimere seg.

 

5.2. Eiendommene som skal takseres

Alle faste eiendommer i Askøy kommune skal takseres med unntak av eiendommer som har fritak etter § 5 i eiendomsskatteloven. Av hensyn til ressursbesparelse er det heller ikke krav om taksering av eiendommer som gis fritak fra eiendomsskatt etter § 7 i eiendomsskatteloven. Eiendommer som får sin takst på grunnlag av skatteetatens formuesgrunnlag takseres heller ikke.

 

5.3. Elementer som inngår i begrepet «fast eiendom»

Eiendommene som skal takseres kan bestå av tre hovedelementer slik som:

  • tomt.
  • bygninger.
  • faste anlegg og installasjoner.

Faste anlegg og installasjoner kan bestå av faste driftsmidler i industrieiendommer og spesielle anlegg som kaier, veier, parkeringsplasser og lignende hører inn under begrepet «verker og bruk». Disse anleggene vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ved taksering vurderes alle elementene, men takstforslaget viser takst for eiendommen som helhet.

 

5.4. Gruppering av eiendommer

Utgangspunktet for gruppering av eiendommer som skal takseres, er bygningstype i matrikkelen, dvs. bygningenes funksjon. Eiendomsskattenemnd ønsker å gruppere eiendommene slik:

  • boligbygg 
  • industri = gruppe 210, 220, 230
  • lagerbygning = gruppe 230
  • kontor- og forretningsbygg = gruppe 300
  • tomt / tomter 

Det finnes eiendommer som har flere funksjoner. I slike tilfeller takseres hver funksjon for seg.

 

5.5. Leieverdier for eiendomsgrupper

Leieverdier for eiendomsgrupper er valgt etter at Eiendomsskattenemnd har innhentet informasjon om omsetningstall.

På grunnlag av faktainformasjon og vurderinger som er hentet inn, fastsetter Eiendomsskattenemnd leieverdiene for de enkelte eiendomsgruppene som vist nedenfor:

 

Byggeår Kontor/forretning Produksjon/verksted Isolert lager Uisolert lager Hotell og overnatting
Etter 2009 1200 750 700 350 1500
1999-2008 1090 - 1145 - 1200 680 - 715 - 750 630 - 665 - 700 280 - 315 - 350 1350 - 1425 - 1500
1987-1998 980 - 1035 - 1090 610 - 645 - 680 560 - 595 - 630 210 - 245 - 280 1200 - 1275 - 1350
1978-1986 870 - 925 - 980 560 - 575 - 610 490 - 525 - 560 150 - 180 - 210 1050 - 1125 - 1200
1967-1977 715 - 815 - 870 470 - 505 - 540 420 - 455 - 490 100 - 125 - 150 900 - 975 - 1050
Før 1967 550 - 665 - 715 350 - 445 - 470 300 - 395 - 420 50 - 75 - 100 750 - 825 - 900

 

6. RAMMER FOR ENKELTTAKSERINGER

For å sikre mest mulig likebehandling, ønsker Eiendomsskattenemnd å trekke opp rammer og retningslinjer for befaring og taksering av eiendommer. Alle eiendommer skal befares, unntatt de som får sin takst på grunnlag av formuesverdi i ligningen eller er fritatt jf. § 5 eller gis fritak jf. § 7 i eiendomsskatteloven. Dette gjennomføres ved en utvendig befaring av eiendommene.

Det skal ikke foretas noen innvendig befaring av boliger eller fritidsboliger. Andre eiendomstyper kan derimot være grunnlag for innvendig befaring så som næringsbygg mv. Rammene nedenfor er retningsgivende. Takstmannen kan avvike rammene ved befaring. Ved avvik gis kommentarer på hvorfor det avvikes.

 

6.1. Bruk av faktorer

Eiendomsskattenemnd benytter ikke ytre faktor og indre faktor i takseringsarbeidet for verk og bruk.

 

6.2. Andre rammer for taksering

6.2.1. Seksjonerte eiendommer

Som et utgangspunkt vil hele den seksjonerte eiendommen bli taksert, deretter vil taksten bli fordelt etter eierbrøk og lagt på den enkelte seksjon. I de tilfeller hvor dette skaper unyansert verdivurdering i forhold til faktiske verdier, vil en taksere seksjon for seksjon.

 

6.2.2. Ikke målbare areal i matrikkelen som likevel har takseringsverdi

Det kan finnes tilfeller der bygningsdeler eller etasjer ikke er definert som måleverdig i matrikkelen, men som helt klart har takseringsmessig verdi. Slike tilfeller identifiseres under befaring, anmerkes og legges fram for Eiendomsskattenemnd.

 

6.2.3. Eneboliger / våningshus

For eneboliger og våningshus som har et avgiftsareal på eller over 220 kvadratmeter, vil det overskytende arealet bli taksert med 50 % av verdien. Dette gjelder ikke eneboliger og våningshus med sokkelleilighet. Avgiftsarealet er areal multiplisert med etasjefaktorer.

 

6.2.4. Boliger på landbrukseiendommer

Boliger på landbrukseiendommer takseres iht. pkt.3.1, 3.1.1. og pkt. 5.5. Konsesjonspliktige landbrukseiendommer med to eller flere boligbygg med tilhørende bygningsmasse gis en reduksjon av ytre faktor på 0,15.

 

6.2.5. Landbruk

Landbruksbygg er fritatt for eiendomsskatt jf. eiendomsskatteloven § 5 h. Landbruksbygg som er regulert til andre formål enn landbruk, vil likevel bli taksert. Boliger, hytter, garasjer og øvrig næring som ikke har noe med landbruket å gjøre vil bli taksert på normal måte, etter punkt.3.1, 3.1.1. og punkt. 5.5.

Driftsbygninger blir ikke taksert med mindre de blir brukt til andre formål. Seterbuer, sel, skogs- og utmarkskoier inngår i landbruksbegrepet så langt bruken er nødvendig for tradisjonell og aktiv seterdrift, sauesanking, gjeting, tilsyn av dyr på utmarksbeite, hogst med mer. Vilkåret er at eier mottar produksjonstilskudd, benyttes i henhold til seterforskrift, eller mottar støtte fra regionalt miljøprogram. Dersom bygningen i hovedsak blir benyttet til fritidsbolig eller annen virksomhet uten næringsmessig tilknytning til gården, inngår ikke dette i landbruksbegrepet og omfattes derfor ikke av definisjonen i eiendomsskatteloven § 5 h, og kan ikke fritas.

 

6.2.6. Konsesjonspliktige og/eller aktive landbrukseiendommer

Bebygde boligeiendommer i LNF-område som er større enn 100 dekar eller har mer enn 25 dekar dyrket mark samt ubebygde eiendommer i LNF-område betraktes som konsesjonspliktige landbrukseiendommer.

Konsesjonspliktige landbrukseiendommer med tilhørende takstberettiget bygningsmasse gis en reduksjon av ytre faktor på 0,2.

 

6.2.7. Tomt

Tomter bebygd med bolig blir i utgangspunktet taksert etter reell tomtestørrelse. Begrenset opptil 1 daa per bolig, eller til antall godkjente og registrerte boenheter på eiendommen. Der tomter er bebygget uten boenhet, eksempelvis garasjer eller naust, takseres tomt med grunnflate av bygningen multiplisert med 2.

Tomt på landbrukseiendom takseres ved hjelp av 1 daa per bolig. Bebygde næringstomter blir i utgangspunktet taksert etter reell tomtestørrelse. Begrensning i størrelsen på taksert tomt vurderes for de med uforholdsmessig stort tomteareal i forhold til utnyttelse knyttet til driften.

Eiendommer uten definerte eiendomsgrenser (punktfester, sirkeleiendommer og lignende) takseres etter hensiktsmessig bruk og utnyttelse. Normalt takseres disse eiendommene med 1 daa per bolig.

Tomter bebygd med både næring- og boligfunksjon takseres ved at tomtearealet for eiendommen blir fordelt mellom avtalene i forholdet 50/50. Boligfunksjonen blir begrenset opptil 1 daa per bolig, eller til antall godkjente og registrerte boenheter på eiendommen.

 

6.3. Juridiske avklaringer

Lovverket, uttalelser fra Finansdepartementet og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. Nedenfor gjennomgås noen viktige juridiske avklaringer som vil være viktig for Askøy kommune i forbindelse med alminnelig omtaksering eller nytaksering.

 

6.3.1. Det er eiendommen som objekt som skal takseres

Det legges ikke vekt på eiendommens potensial. Det er eiendommen som objekt slik den framstår på takseringstidspunktet, som skal takseres.

 

6.3.2. Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges ved taksering

Det er eiendommen som objekt som skal takseres. Hvem som drar nytte av eiendommen gjennom eksempelvis private avtaler er uten betydning. Eksempelvis vil en avtale om borett ikke påvirke taksten.

 

6.3.3. Statlige og kommunalt eide AS

Alle organisasjoner som før var en del av kommunens, fylkeskommunens eller statens virksomhet og som nå er omdannet til offentlig eide AS og interkommunale selskaper og dermed egne, juridiske organisasjoner, skal betale eiendomsskatt på lik linje med andre juridiske organisasjoner dersom lovverk eller forskrift til lovverket ikke entydig sier noe annet.

Administrasjonsdelen i høgskole/universitet og i sykehus skal betale eiendomsskatt. Det foreligger egen forskrift om avgrensning av eiendomsskatt på statlig eiendom.

 

7. RAMMER FOR KOMMUNIKASJON MED EIERNE

Eiendomsskattenemnd er ansvarlig for takstene som legges ut til offentlig ettersyn. Nemnda har derfor interesse av at eierne har kunnskaper om hvordan takseringen er lagt opp og hvilke rettigheter eierne har i forbindelse med takseringen. Nedenfor følger strategi og konkrete tiltak når det gjelder kommunikasjon.

 

7.1. Åpen og proaktiv kommunikasjon

  • Alle får innsyn i takseringsgrunnlaget for sin egen eiendom både når det gjelder metode for taksering, fakturagrunnlag og vurderinger når taksten er vedtatt.
  • Det må informeres med sikte på å skape bred forståelse for omtaksering/nytaksering. Det skilles mellom politisk informasjon og administrativ informasjon, men samordnes slik at informasjonen blir enkel å motta for eier.
  • Det informeres om problemstillinger som vi av erfaring vet eierne spør om. Dette skal bidra til at eierne får informasjon de etterspør og at prosjektet får mindre enkelthenvendelser.
  • Det kreves skriftlige henvendelser fra eierne når det gjelder henvendelse om faktafeil der de dokumenterer feilene.
  • Muntlige henvendelser godtas når det gjelder henvendelse om å delta ved befaring av eiendommen.
  • Det utarbeides et eget opplegg for kommunikasjon i forbindelse med utlegging av takster til offentlig ettersyn.
  • Det skal gis informasjon om beregningsmetode ved taksering i forbindelse med utsending av brev om takst og skatt.

 

7.2. Krav til kunnskap

Alle som skal kommunisere med publikum skal samordnes slik at de kan informere om:

  • lovgrunnlag og viktige elementer i lovgrunnlaget.
  • politiske rammer for arbeidet.
  • rammer som Eiendomsskattenemnd trekker opp, herunder:
    • takseringsmetode.
    • gruppering av eiendommer.
    • metode for arealberegning.
    • sjablonger som benyttes.
    • metode for vurderinger av eiendommene

Administrasjonen sikrer at alle som skal kommunisere med eierne har kunnskap om taksering som spesifisert overfor.

 

7.3. Kommunikasjonsadferd

Prosjektet vil få mange typer henvendelser. Viktige rammer for adferden er:

  • Skille klart mellom takseringsfaglige henvendelser og politiske henvendelser. Politiske henvendelser henvises til politisk ledelse.
  • Vær vennlig, presis, imøtekommende og fast. Henvendelser som avviker vanlig høflighet, henvises til prosjektleder eller til administrativ ledelse.
  • Muntlige henvendelser besvares muntlig. Skriftlige henvendelser besvares skriftlig.

 

7.4. Håndtering av uforutsette hendelser

Under prosjektet vil en kunne oppleve uforutsette hendelser. Håndtering av slike hendelser kan ikke planlegges, men en kan trekke opp rammer med sikte på å samordne og sikre at håndteringen skjer på riktig nivå i kommunen (prosjektledelse, administrativ ledelse, politisk ledelse). Den som registrerer uforutsette hendelser, melder fra slik at prosjektledelse, administrativ ledelse og leder i Eiendomsskattenemnd vurderer om ordfører skal informeres. Ledelsen avklarer håndtering av uforutsette hendelser i hvert enkelt tilfelle.

 

8. SAKSBEHANDLING AV TAKSTFORSLAG

Eiendomsskattenemnd skal ta stilling til taksten for hver enkelt eiendom. Ved den praktiske gjennomføringen brukes følgende fremgangsmåte:

  • Eiendomsskattenemnd får tilsendt takstlister som grunnlag for takstvedtak. Takstlistene har informasjon om eier, eieradresse, sjablongtakst, valg av ytre og indre faktor og forslag til takst for den enkelte eiendom.

Eiendomsskattenemnd gjennomgår listene i plenum med storskjerm der en har anledning til å undersøke takseringsgrunnlaget for eiendommene. Nemnda skal beslutte taksten for hver eiendom og taksten protokolleres.

  • Nemnda går særskilt gjennom et utvalg eiendommer inkludert bilder for å sjekke ut at rammene angitt i dette dokumentet følges.
  • Administrasjonen har temakart som viser sonefaktor, flyfoto som viser den enkelte eiendom. Disse kartene og fotoene benyttes spesielt for å sikre likebehandling av eierne.
  • Enkeltsaker som er vanskeligere å vurdere, registreres av administrasjonen og fremheves særskilt for Eiendomsskattenemnd som enkeltsaker som krever nærmere vurdering.
  • Nemnda fatter vedtak for hver eiendom og protokollerer slikt vedtak.

Klager relatert til feil ved formuesgrunnlaget/ligningen skal rettes til Skatteetaten. Dette gjelder for eiendommer med tilgjengelig formuesgrunnlag. Se punkt 11.2.

 

9. SAKSBEHANDLING AV KLAGER PÅ TAKST

  • Klager behandles av Eiendomsskattenemnd som retter opp eventuelle feil som er gjort.
  • Spesielt for saker der det vises til feil faktagrunnlag, gis administrasjonen rett til å korrigere og å gi svar til klager om at faktagrunnlag og takst er rettet opp. Klager for så ny frist for å klage på korrigert vedtak.
  • Klagebehandlingen kan få følger for eiere som ikke har klaget. Så lenge endringer er til fordel for eierne, vil Eiendomsskattenemnd vurdere å endre disse.
  • Klager der Eiendomsskattenemnd ikke gir fullt eler helt medhold, oversendes til Klagenemnda for eiendomsskatt til endelig behandling. Om Klagenemnda for eiendomsskatt har en klage til følge på prinsipielt grunnlag, kan dette få konsekvenser for andre eiendommer (likebehandling) og må da bli rettet opp hos alle.

 

10. KVALITETSSIKRING

10.1. Dokumentasjon

Dokumentasjon av virksomheten er viktig. Det gjelder både dokumentasjon av grunnlag for takseringen og dokumentasjon av saksbehandlingen knyttet til takseringen.

 

10.2. Kvalitetssikring av metode

Alle prosjektmedarbeidere må kjenne rammer og retningslinjer for taksering som er gitt av Eiendomsskattenemnd.

 

10.3. Riktig skattesone

Hele Askøy kommune.

 

10.4. Riktig eiendomsregister

Askøy kommune har digitalt eiendomskart. Matrikkelen blir brukt for å sikre at alle eiendommene innenfor sonen identifiseres.

 

10.5. Riktige arealer

Fakta om eiendommer og adresser sendes eierne som gis anledning til å melde eventuelle avvik. Dette skjer i forbindelse med offentlig ettersyn. Takstmennene registrerer avvik i forhold til registrert/godkjent bruk.

 

10.6. Riktig kommunikasjon

Administrasjonen skal se til at prosjektmedarbeiderne følger opp kommunikasjon i henhold til rammer gitt i dette dokumentet. Gjennom jevnlige møter skal administrasjonen se til at administrasjon, politisk ledelse og de som takserer til enhver tid er samordnet i kommunikasjonen med eiere og media.

 

10.7. Riktige vurderinger

Dokumentet «Rammer og retningslinjer for taksering i henhold til lov om eiendomsskatt» skal bidra til riktig taksering gjennom riktig:

  • gruppering av eiendommer.
  • fastsetting av gjennomsnittsverdier på eiendomsgruppene (sjablonger).
  • valg av sonefaktor.
  • retningslinjer for bruk av ytre faktor og indre faktor ved befaring.

Befaring og kommunikasjon med eierne skal bidra til riktig taksering gjennom kvalitetssikring av faktainformasjon og registrering av spesielle forhold på eiendommene.

 

10.8. Riktig saksbehandling

Alle takstvedtak gjøres foreløpige inntil Eiendomsskattenemnd har gjennomgått alle takstforslag. Når det foreligger foreløpige vedtak på alle eiendommer, vurderer Eiendomsskattenemnd prinsipper, takstnivåer og takstforskjeller på nytt. Dette for å revurdere om valgte parametere og prinsipper for enkelttakseringer er riktige. Eiendomsskattenemnd kan nå justere gjennom endring av rammene for taksering, for deretter å gjøre endelige takstvedtak for alle eiendommer. Det må legges stor innsats i samordning av vurderingene knyttet til taksering.

 

11. PRAKTISK OPPLEGG FOR BEHANDLING AV KLAGER PÅ TAKST OG FEIL

Offentlig ettersyn og behandling av klager på takst er viktige elementer i arbeidet med å sikre likebehandling av eierne. Behandlingen av takster bør få sterkt kvalitetsfokus. Ved siden av den enkelte eier har også formannskapet klageadgang på takster fastsatt av Eiendomsskattenemnd. Praktiske opplegg for klagebehandling kan kommunen ta stilling til når resultatet fra offentlig ettersyn foreligger.

 

11.1. Feil og oppretting

Dersom Eiendomsskattenemnd har gjort åpenbare feil, kan dette rettes opp av nemnda selv. Saken bringes ikke fram for Klagenemnda for eiendomsskatt. Ved feilretting av takst skal eier få ny tre ukers klagefrist på ny takst.

 

11.2. Behandling av klager

Det finnes flere metoder for praktisk behandling av klager på takst. Det praktiske behandlingsopplegget kan nemndene ta stilling til senere i prosessen. Administrasjonen skal uansett valg av opplegg for klagebehandling:

  • Journalføre alle klager og henvendelser om feil.
  • Kategorisere klager og henvendelser om feil.
  • For klager som gjelder takster hvor verdien er hentet fra Skatteetatens ligningsverdi, må skatteyter sende sin klage direkte til Skatteetaten. Her gjelder det klage på ligningsverdien.

 

12. MILEPÆLER I FRAMDRIFTEN

Eiendomsskattenemnd er ansvarlig for at framdriften i arbeidet skjer innenfor rammene som lovverket og kommunestyret trekker opp. Framdriftsplaner og korrigeringer av framdriftsplaner legges løpende fram for nemndas leder som overvåker arbeidet. Dette skjer ved at lederen får jevnlige styringsrapporter for arbeidet.

 

13. VEDLEGG

Figur 1: Måleverdige gulvplan på loft. Stor figur.

Gulvplaan på loft 

 For sonekart, se web-visning: http://kommunekart.com/klient/askoy/takstsoner